Quelle est la fiscalité d'un bail emphytéotique ?
La fiscalité du bail emphytéotique est assez particulière en comparaison avec celle du bail habituel. Quels sont les principes de cette fiscalité ?
Quels sont les caractéristiques du bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée : il est conclu pour 18 ans minimum et peut s'étendre jusqu'à 99 ans. Le renouvellement ne se fait pas par tacite reconduction et n'ouvre aucun droit à une indemnité d'éviction. De ce fait, le contrat de bail emphytéotique doit être établi par un pacte notarié et être publié à la Conservation des hypothèques. Comme toute autre forme de bail, l'emphytéose implique des droits et des obligations bien précises aussi bien pour le bailleur que pour l'emphytéote.
Le locataire du bail emphytéotique détient un droit réel et entier sur le bien. En tant que quasi-propriétaire du bien, il est libre d'investir de grandes sommes pour améliorer, réparer ou encore rénover à sa guise la propriété. Il peut hypothéquer son droit, et poursuivre l'exploitation de mines ou de carrières déjà existantes sur les lieux. Il est également autorisé à louer ou sous-louer l'immobilier. Mais il ne peut pas le revendre. En contrepartie, l'emphytéote est dans l'obligation de payer un loyer (ou redevance) dans un délai et selon les conditions convenues dans le contrat de bail.
Le montant de ce loyer est toutefois relativement modeste, voire symbolique. Quant au propriétaire ou bailleur, il peut demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique dans deux cas de figure : l'inexécution des conditions du contrat ou en cas de détériorations graves sur le fonds de la part du locataire. Toutes les constructions et améliorations réalisées par l'emphytéote bénéficient sans indemnités au propriétaire au moment de la cession bail emphytéotique. Néanmoins, une clause peut instaurer une indemnité si les travaux sont d'envergure.
La fiscalité du bail emphytéotique
La fiscalité du bail emphytéotique est assez particulière, toutefois, elle présente des similitudes avec celle du bail à construction. En principe, ce bail jouit d'une exonération de TVA, mais peut y être soumis sur option formelle. Ainsi, deux options peuvent coexister : des opérations exonérées de droit (en l'absence d'option) et des opérations où la TVA est due, acquittée par le locataire et versée au Trésor public par le bailleur.
Le régime fiscal en cours de bail
L'application de la TVA doit être prise en compte dans le plan de financement et du plan fiscal. En effet, dès lors que le bailleur a opté pour l'assujettissement à la TVA, le preneur doit comptabiliser cela dans les conditions de droit commun. La TVA sera déductible au titre des charges, au même titre qu'une opération de LLS, car elle sera facturée par le bailleur. En cours du bail, les redevances sont soumises à la contribution sur les revenus locatifs à condition que le bail porte sur des immeubles achevés depuis au moins 15 ans. Quant à la taxe foncière sur les propriétés bâties, elle sera établie au nom de l'emphytéote pendant la durée de l'emphytéose.
Le régime fiscal applicable lors de la conclusion du bail
Le bail emphytéotique est passible de la taxe de publicité foncière lors de sa publication au fichier immobilier. Le taux de cette taxe est fixé à 0,60 % de la valeur de la redevance. Depuis le 1er janvier 2006, elle comporte une majoration de 0,10 %. Par exception, les emphytéotes qui concourent à la production d'immeubles neufs peuvent être assujettis à la TVA sur option et échappent à la taxe de publicité foncière à condition de prendre un engagement de construire dans les 4 ans.
