Qu'est-ce que le droit au bail ?

C'est quoi un droit au bail ?

L'une des préoccupations d'un entrepreneur lors de la création d'entreprise ou la reprise d'une entreprise est de trouver un local commercial qui s'adapte à son activité. Il sera le plus souvent amené à conclure directement un contrat de bail avec le propriétaire. Cependant, il est tout à fait possible que le locataire précédent cède son bail. Dans ce cas précis, une indemnité spécifique appelée droit au bail doit être versée. L'achat de ce type d'indemnité permettra ainsi à l'acquéreur de reprendre le bail conclu entre le propriétaire et le précédent occupant, et ce, dans des conditions similaires : indemnité d'éviction, droit à renouvellement.

Il convient de préciser que lorsque la somme d'argent est versée au profit du bailleur lors de l'entrée en jouissance par le locataire. Il est ainsi question de " droit d'entrée " ou de " pas-de-porte ". À noter également que le traitement fiscal du droit au bail est totalement différent de celui du droit de bail.

Quelle est l'utilité du droit au bail ?

Il est essentiel de noter que le locataire lié par un bail commercial a le droit de céder son droit au bail. Cela peut se faire soit en cours de vie du bail, soit avant que celui-ci n'expire. Néanmoins, le contrat de bail ne doit subir aucune modification et doit continuer à courir pour la durée qui restera.

La reprise du bail commercial peut s'accompagner de divers atouts et avantages pour le nouveau locataire. Effectivement, la cession de droit au bail permettra à ce dernier de bénéficier :

• D'une révision approfondie du loyer qui est encadrée grâce aux statuts des baux commerciaux;
• Du droit d'occuper la totalité du local ;
• D'un loyer avantageux qui est en principe inférieur au prix du marché ;
• D'une indemnité d'éviction ou du droit de renouvellement du bail.

Ainsi, c'est pour compenser ces nombreux privilèges que le nouveau locataire se doit de verser au locataire sortant le droit au bail. La fixation du coût de cette indemnité peut s'effectuer librement par chacun des locataires. À remarquer que le prix du droit dépend du montant des avantages précités.

Cession d'un droit au bail : comment ça fonctionne ?

La vente ou la cession du droit au bail peut intervenir en fonction de deux modalités :

• 1^ere modalité : le locataire vend son droit au bail indépendamment de son fonds de commerce;
• 2^e modalité : le locataire procède à la vente de son droit au bail lors de la cession du fonds de commerce

Dans tous les cas, il est essentiel que le nouveau locataire respecte un certain nombre de formalités concernant la reprise du droit au bail. Ainsi, il est tenu d'informer le bailleur de la cession du droit de bail. Il doit également dresser un état des lieux complet en présence du propriétaire des lieux.

L'amortissement du droit au bail

Pour le cédant qui perçoit le versement, le droit au bail est imposé tel un revenu courant. Pour la détermination de son profit net imposable, ce dernier sera pris en considération au titre des Bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.

Concernant le locataire, l'amortissement du droit au bail est impossible, vu qu'il est question d'immobilisation incorporelle.

L'imposition du droit au bail

Pour le locataire sortant, la vente du droit au bail est imposée dans le droit commun qui fait partie intégrante de la catégorie des BIC. De ce fait, le produit qui est tiré du droit au bail ne va pas être imposé selon les règles particulières prévues par la loi. En effet, il subira le même traitement qu'aux autres produits courants de la société.