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Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un contrat de location de biens immobiliers pour de longue durée. Comment fonctionne-t-il ?

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Crée le 31 août 2020

Les principes du bail emphytéotique
© Seventyfour
Les principes du bail emphytéotique

C'est quoi le bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique ou emphytéose est un contrat de location avec une durée extrêmement longue. Le contrat donne, au locataire, le plein droit sur l'exploitation des biens : terrains, bâtiments, etc. Appelé emphytéote, ce dernier est responsable de l'amélioration du fonds durant la durée du contrat tout en payant un petit loyer. En effet, le loyer est très faible en raison de la durée de ce type de bail immobilier. De plus, le locataire devient quasi-propriétaire des lieux dans le cadre d'une emphytéose.

Quelle est la durée d'un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est connu pour la durée extrêmement longue du contrat de location. La durée minimum est de 18 ans en France, mais elle peut varier en fonction du pays d'implantation. En voici quelques exemples :

  • En France, elle est comprise entre 18 et 99 ans.
  • En Belgique, la durée du bail immobilier peut varier de 27 à 99 ans.
  • Dans certains pays de l'Afrique comme le Zimbabwe et le Kenya, elle peut même aller jusqu'à 999 ans.

À noter, il est impossible de contracter un bail d'une durée supérieure à ce qui est prévue par la loi. À termes, les locataires doivent quitter les lieux sauf si le renouvellement du contrat est proposé ou accordé.

Quel est l'objet du bail emphytéotique ?

En général, un bail emphytéotique est accordé principalement pour assurer l'entretien et le développement d'espaces ruraux. Toutefois, son application s'est étendue sur de nombreux types de biens immobiliers. Ainsi, les bâtiments industriels, commerciaux ou culturels sont concernés par ce type de contrat de location. Les immeubles agricoles et les maisons d'habitation peuvent également faire l'objet d'un bail emphytéotique.

Quels sont les droits des parties concernées par le bail emphytéotique ?

La signature d'un bail emphytéotique procure des droits spécifiques au propriétaire des lieux et à l'emphytéote.

Les droits du propriétaire

Dans le cadre d'une emphytéose, les plus importants droits reviennent au locataire. Cependant, le propriétaire doit respecter quelques obligations. Il est tenu de laisser à l'emphytéote la totale exploitation et l'amélioration des biens immobiliers. Les modifications lui reviennent à la fin du bail sans aucune indemnité sauf si une clause prévoit le contraire. Ce qui lui reste à faire est de surveiller le respect des termes du contrat. Le non-respect de ces conditions peut donner au bailleur le droit de résilier le bail immobilier. Il a aussi droit de recourir à cette action en cas de détériorations graves de la propriété. Ce sont les deux seules possibilités pour demander la résiliation du contrat de location. Pour finir, il a aussi le droit de vendre les droits qu'il détient dans le bail emphytéotique.

Quels sont les droits de l'emphytéote ?

En signant un bail emphytéotique, le locataire devient en quelques sortes le quasi-propriétaire des lieux. Il dispose d'un droit réel sur le ou les biens qui font l'objet du contrat de location. Par conséquent, il doit honorer certains engagements :

  • L'emphytéote doit régler le loyer dans les délais impartis dans le bail immobilier.
  • Il a le droit d'améliorer et d'entretenir les biens immobiliers en location. Cependant, le locataire ne doit pas les détériorer ni les modifier profondément.
  • Dans le cadre d'une location d'immeuble, la charge de la taxe foncière du bail commercial revient à l'emphytéote.
  • Tous les travaux de réparation doivent être pris en charge par le locataire sauf si les vices sont dus à un défaut antérieur à la signature du bail emphytéotique.