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Droit de l'urbanisme en France : le fonctionnement

Pour être valide, un projet de construction doit se conformer au droit de l'urbanisme défini dans les documents d'urbanisme de la ville. Revue de détail.

Crée le 6 déc. 2021

Les principes de base du droit de l'urbanisme en France
© Onidji
Les principes de base du droit de l'urbanisme en France

Le droit d'urbanisme, c'est quoi ?

Catégorisé dans les branches du droit civil, le droit d'urbanisme met au clair les règles juridiques en matière de planification urbaine. Il est important de vérifier la conformité de l'aménagement avec les normes architecturales, d'une part, et avec la protection de l'environnement, d'autre part. Les documents d'urbanisme sont élaborés à l'échelle d'une ville ou d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

Pour demander une autorisation d'aménagement, le propriétaire d'un terrain peut s'attacher les services d'un avocat spécialisé justifiant d'une formation en droit d'urbanisme. Cela vaut également pour les entreprises confrontées à des contentieux de l'urbanisme.

Les objectifs visés par le droit d'urbanisme

Si les projets de construction et d'aménagement urbain sont encadrés par la règlementation de l'urbanisme, c'est parce que les autorités municipales visent des objectifs ambitieux.

Un souci esthétique

Il est souhaitable que les façades des bâtiments aient une certaine cohérence visuelle. Esthétique urbaine oblige !

L'empreinte environnementale

L'expansion urbaine a de lourdes conséquences écologiques. À cet égard, les codes de l'urbanisme ont pour but d'empêcher que les chantiers des programmes immobiliers n'entraînent un abattage aveugle des arbres, une prolifération des déchets, ou encore une dégradation de la qualité de l'air ou de l'eau.

S'il s'avère que l'ouvrage pollue fortement le milieu naturel, l'obtention du permis de construire peut être soumise à un paiement d'une prime de pollution. La commune peut aussi s'opposer tout bonnement à l'ouvrage, en conséquence de quoi le projet ne verra jamais le jour.

L'équilibre entre les services publics et les habitats

Pour qu'une ville reste conviviale pour ses habitants, il faut construire des voies de communication, des bâtiments et des infrastructures d'intérêt public. Néanmoins, ces équipements publics ne doivent pas occuper plus d'espace que de raison sous peine d'empiéter sur les biens d'habitation.

L'équité territoriale

L'une des principales priorités du droit d'urbanisme est de limiter l'éparpillement des biens résidentiels. Les villes ne doivent pas engloutir les campagnes.

Comment préparer ses documents d'urbanisme ?

Il convient de distinguer trois types de documents d'urbanisme. Leur contexte d'application dépend de l'envergure du projet d'urbanisation et de l'emplacement du terrain.

Les plans locaux d'urbanisme ou PLU

Ils définissent les modes d'occupation du sol à l'échelon communal. Les zones affectées aux usages urbains, les types de chantiers autorisés, la hauteur maximale du bâti, la façade, les espaces naturels intouchables. Telles sont, entre autres, les informations figurant dans le plan local d'urbanisme.

Les schémas de cohérence territoriale ou SCoT

Au cas où le projet d'aménagement dépasse les limites d'une commune et concerne une agglomération urbaine ou un grand vivier d'emploi, c'est le schéma de cohérence territoriale qui s'applique. Il s'adresse surtout aux sociétés de travaux et bâtiments et aux organismes publics.

Les cartes communales 

Ces plans d'aménagement correspondent aux villages de petite taille. Ils répertorient les terrains disponibles à la construction. Sont notamment concernés les entrepreneurs qui envisagent d'ouvrir un gîte rural ou une résidence secondaire.