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Comment créer une SCI ?

La société civile immobilière ou SCI est une société à but non commercial qui se développe de plus en plus en France.

La création d'une SCI
© Jérôme Rommé
La création d'une SCI

La constitution du capital social SCI

La prévision du montant du capital social est une étape importante avant de passer au processus de création d'une entreprise. Les associés doivent procéder à la réalisation de deux types d'apports, à savoir l'apport numéraire et l'apport en nature.

Apport en numéraire

Les associés constituent le capital social avec une somme d'argent placée sur un compte bancaire au nom de la société. La banque fournit une attestation de dépôt de fonds à joindre au dossier d'immatriculation.

Apport en nature

Les associés contribuent au capital social par l'intermédiaire d'un bien meuble ou immeuble. Le bien devient la propriété de la SCI après son immatriculation. La comptabilisation du montant du capital social s'effectue après l'évaluation de la valeur du bien par les associés.

Les formalités de création d'une SCI

Les principales étapes à suivre pour la création d'une SCI sont :

  • La rédaction d'un statut SCI par acte authentique par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un notaire ou par acte sous seing privé ;
  • La constitution d'un capital social;
  • L'enregistrement du statut au niveau du service des Impôts des Entreprises (SIE) ;
  • La publication du statut SCI dans un journal d'annonces légales ;
  • La constitution d'un dossier d'immatriculation qui comprend le formulaire de déclaration de création de sociétés peut être téléchargée sur internet ou retirer au Centre de Formalité des Entreprises, l'attestation de dépôt de fond, la déclaration des bénéficiaires effectifs, la déclaration de non-condamnation et le formulaire m0;
  • L'immatriculation des statuts en deux exemplaires timbrés au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social de la SCI. Au moment de l'immatriculation, l'Insee attribue un code NAF SCI à la société, également appelé code APE SCI;
  • Le dépôt du dossier complet avec toutes les pièces.

Les avantages de créer une SCI

Créer une SCI présente de multiples avantages, à savoir :

  • La garantie de la protection du patrimoine des associés et la facilité de transmission ;
  • L'anticipation des conflits dus à l'indivision comme dans le cas d'un décès ou d'une séparation ;
  • L'option de bénéfice de la loi Scellier ;
  • Un intérêt fiscal avec l'option de choix entre l'IS et l'IR ;
  • Les coûts des charges qui peuvent être partagées entre associés ;
  • La gestion courante peut être déléguée à un ou plusieurs gérants SCI.

Les formes de SCI

Il existe différentes formes de SCI suivant l'objet social :

  • SCI de location : cette forme est mise en place dans le but de gérer et louer un bien immobilier. Elle évite la situation d'indivision et le partage des revenus locatifs est plus facile.
  • SCI familiale : elle convient mieux dans le cadre de la transmission de biens. Elle présente un meilleur avantage fiscal. Elle évite la situation d'indivision et facilite les droits de succession.
  • SCI d'attribution : elle vise la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier dont la division est prévue au préalable par les statuts. La société sera dissoute après la construction ou l'acquisition du bien.
  • SCI de construction-vente : il s'agit d'une exception qui se rapproche du fonctionnement d'un promoteur, donc d'une activité commerciale. Elle est dissoute après l'atteinte des objectifs visés.