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Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

Les SCI sont des entreprises de gestion de patrimoine. Le point sur les avantages et les inconvénients de cette forme de société.

Les points forts et les faiblesses d'une SCI
Les points forts et les faiblesses d'une SCI

Avantages d'une SCI

Comme toutes les formes d'entreprise, les SCI permettent de bénéficier de nombreux avantages relatifs à la fiscalité, à la succession et à la gestion du patrimoine.

Avantage lié à la fiscalité de la SCI

Les avantages d'une SCI peuvent être résumés en trois points :

  • Il est possible de déduire du chiffre d'affaires de l'activité de location les intérêts versés et les coûts des travaux pour déterminer le revenu imposable. La seule condition est que la SCI doit être propriétaire des patrimoines immobiliers mis en location.
  • Dans un cas où la SCI est en difficulté financière, le déficit doit être répercuté sur le revenu fiscal des actionnaires. Le montant maximal est fixé à 10 700 euros pour chaque associé.
  • Dans un cas de revente d'actions de SCI détenues pendant 15 ans, les plus-values ne sont imposables que si l'entreprise est soumise au régime fiscal IR ou IS.

 Avantage de la SCI lié à la succession

Au sein d'une SCI, la transmission de patrimoine peut s'effectuer de famille en famille. En effet, l'un des avantages de la SCI est que les enfants peuvent devenir associés. La valeur des actions transmises est déterminée à partir de l'actif net de l'entreprise. Les modalités de la succession peuvent être indiquées dans les statuts juridiques dès la création de l'entreprise. À noter que les opérations de succession n'impactent pas sur la gestion de la SCI.

Avantage lié à la gestion de patrimoine

Dans le cas où les actionnaires sont en conflit, le gérant de la SCI peut continuer à prendre des décisions concernant la gestion de l'entreprise. La SCI permet en effet d'éviter les problèmes de propriété des biens en division. En outre, elle préserve également les locaux professionnels en cas de liquidation judiciaire de la société ou de redressement. Les actionnaires bénéficient aussi d'une protection de patrimoine. Les créanciers n'ont pas le droit de toucher à leurs biens personnels pour le remboursement des dettes.

 Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

La SCI présente des avantages certains pour les associés. Cependant, il existe de nombreux inconvénients qui alourdissent son fonctionnement :

  • La SCI est une société civile dont les activités sont limitées. Elle ne peut pas exercer d'activités commerciales. Elle intervient seulement dans le domaine de la gestion des biens immobiliers lui appartenant. La loi précise également qu'elle ne peut pas intervenir dans les propriétés d'un tiers.
  • La constitution du capital social de la SCI est limitée aux seuls apports des associés. La société n'a pas le droit de contracter un prêt pour gonfler ses fonds.
  • En droit français, la SCI ne peut pas être la filiale d'une autre entreprise ni en créer.
  • En matière fiscale, il est impossible de défiscaliser les associés d'une SCI.
  • Les associés ne disposent pas d'un droit de propriété sur les biens de la SCI.
  • La vente des parts d'une SCI suit un processus complexe. Il faut d'abord obtenir l'aval des autres actionnaires avant de céder ses actions. Ensuite, les parts des sociétés civiles immobilières ne sont pas négociables, ce qui repousse souvent les acheteurs. Enfin, il est interdit de publier des annonces sur les intentions de cessions de parts.

Il est ainsi recommandé de bien réfléchir avant de constituer une SCI. Vous pouvez même demander l'avis d'un expert pour connaitre les autres formes potentiellement adaptées à votre projet.